蹄疾步稳 城中村改造有望撬动万亿级市场

《经济参考报》记者获悉，北京、上海、广州、深圳、重庆等多地城中村改造正稳步铺开。日前，住房和城乡建设部明确，我国超大特大城市城中村改造将分为实施拆除新建、开展经常性整治提升、实施拆整结合三类推进实施。根据住房城乡建设部城中村改造信息系统显示，目前我国已入库城中村改造项目达162个。业内人士表示，城中村改造在改善居民生活环境的同时，蝶变新生的空间也化作了发展新增量，有数据保守估计我国每年城中村改造投入金额将达8400亿元。

今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。城中村是在工业化、城镇化快速发展进程中形成的，普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、人居环境脏乱差、住房贫困比例高、社会治理难等突出问题，是城市现代化发展的短板区域，亟需实施改造。

近日，中国人民大学党委副书记吴付来在“中国式现代化与超大特大城市城中村改造跨界研讨会”上表示，超大特大城市推进城中村改造，是我国破解新二元结构，系统联动促进人居环境优化，社会治理改革和促进经济持续增长的必要前提和关键举措，对改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展具有重要意义。

中国人民大学公共管理学院教授叶裕民表示，40年来，城中村长期为新市民提供了低成本居住空间，成为我国工业化、城镇化的重要支撑。城中村改造就是通过住房问题去解决民生，去推进市民化，实现新型城镇化和工业化一起去支撑现代化。

叶裕民坦言，当前城中村的人居环境、社会状态和空间格局已经不能满足新时期共同富裕和人民美好生活需求，在某种程度上构成了超大特大城市整体现代化乃至中国式现代化进程的难点和障碍，需要更新与改造。

总体来看，我国超大特大城市的城中村大多存在土地利用效率低，产业技术水平低，居民收入低的问题。叶裕民说，城中村的土地利用效率为中心城区的1/10，工资水平相当于城市居民的1/2，以劳动密集型产业为主，公共服务匮乏；无证的建设用地以及建筑面积超过50%。

正因为有现实的改造需求，各地城中村改造加速推进。华东师范大学地理科学学院和中国现代城市研究中心教授汪明峰表示，截至2022年底，上海已经批准的城中村改造项目是62个，今年又新启动了10个整体改造的项目，主要分布在上海中心城区的周边以及老城镇地区。

重庆方面，2025年前计划实施启动城中村改造项目70个。其中，2023年计划启动实施城中村改造30个，涉及农村户籍人口约2.18万人。2024年与2025年将分别实施改造40个和20个项目。

上海红旗村正进行着改造升级。这片区域正崛起成为充满活力的城市副中心。2014年，在普陀区红旗村586亩的土地上，聚集着90家印刷厂、207个冷库，9个大型初级集贸市场，1000多个摊位，这是红旗村数十年来的支柱产业，却也使得这里人口复杂、违建密布，流动人口多达6万人。

而现在，红旗村已从华东最大果品市场、上海最大的海鲜市场集聚地，焕新成为未来多家世界500强企业入驻的数字科创产业集聚区。近1600户家庭已安居；地上是约6万平方米城市绿廊公园，地下则是客流如梭的山姆会员店；6栋商务办公楼已封顶，其中两栋已营业，其余写字楼将在年内相继开业，未来可容纳近3万人在此办公；购物公园“中海环宇城MAX”，将于年底前开业，未来将成为休闲消费娱乐新地标。

“我们的城中村改造正从过去的排斥性改造转向包容性改造。”叶裕民说，城中村改造实现投资拉动经济增长的同时，同步解决民生，激发就业、创业和创新能力，促进经济可持续发展。例如通过城中村改造优化和调整房地产结构，逐步按照社会需求面向新市民家庭提供可支付健康住房，逐步满足社会住房刚需和改善型需求。

据悉，我国此轮城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。

对于城中村改造带来的投资规模，西部证券分析师周雅婷做了测算。她介绍，根据2020年人口普查的自建房数据对19个城市可能的城中村规模进行估算，按户均30万的投入计算，1400万户总计投入4.2万亿元，按5年投资周期，每年约改造280万套，投资额8400亿元。“由于自建房的户均套数无法得到确切估计，我们认为这个估算还是相对保守的。”她说。

对于接下来的城中村建设，住房和城乡建设部相关人士表示，各地将坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。