“国11条”发出房地产市场趋稳信号

宏观调控的“冷风”能否吹灭高房价的“虚火”？在新一轮政策调控下，楼市将何去何从？国务院办公厅1月10日发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》引发热议——

疯狂的楼市促使国家再次出台宏观调控政策。1月10日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从市场供应、信贷政策、土地出让和市场监管等方面提出了11条加强房地产市场调控的具体措施，被称作“国11条”。

这已经是近期国家第5次调控房地产市场了。从2009年下半年开始，急剧升温的房地产市场亟须注射一支“镇静剂”。“国11条”发出了哪些政策信号？“国11条”与以往的调控政策有何不同？宏观调控的“冷风”能否吹灭高房价的“虚火”？1月12日，在首届品牌中国房地产高峰论坛上，“国11条”引发了房地产专家的热议。

完善“国11条”的4个方向

“‘国11条’是短期调控措施，不可能把所有的中长期问题都解决了。”中国城乡建设经济研究所所长陈淮说。他认为，“国11条”可以在发展中小城市、调整土地制度、明确政策实施主体、帮助农民进城落户等方面进一步完善。

陈淮说，一是发展中小城市。中国在城镇化进程中暴露出一个问题，即大、中、小城市发展不均衡。由于大、中、小城市发展不均衡，2008年下半年，大批农民工在金融危机爆发后不得不从大城市回到农村，中间没有任何过渡地带可以接纳他们。二是调整土地制度，在户口、农村宅基地等方面进行政策探索。三是进一步明确政策实施主体。让银行承担货币政策损失既有合理的一面，也有错位的一面。比如，为促进经济发展，去年政府出台了70%房贷利率优惠政策。商业银行是以盈利最大化为目标的，但却要为70%利率优惠政策的实施付出代价，而这项义务本应由政府承担。四是在帮助城市困难群众改善住房条件的同时，把帮助农民进城落户作为一项重要任务在政策中加以体现。

陈淮认为，中国有四大亟待解决的住房问题：一是加快构建和完善住房保障体系，解决所有人，而不仅仅是多数人的住房问题。中央要求，从2010年开始，争取用3年左右时间基本解决1540万户住房困难家庭的住房问题。二是解决中国城镇居民住房从脱困型向改善型过渡的问题。中年、中等收入、企业中层人员这“三中人士”是改善型住房的购买主力，要帮助他们实现从有房住到住得舒适的转变。三是解决社会夹心层的住房问题，加大对夹心层的政策支持力度。四是解决农民进城落户问题。

在保稳定的基础上完善房地产政策

“我认为，‘国11条’是在确保房地产政策连续性和稳定性的基础上出台的，与以前的调控政策相比，总体上没有太大变化。”中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一表示。

在分析2009年房价上涨过快的原因时，朱中一认为，一是住房和土地有效供给不足。2009年1月~11月，我国房屋销售总面积约7.52亿平方米，同比增长53%，其中住房消费面积同比增长54.4%。但是，同期房屋竣工总面积为4.42亿平方米，同比增长21.1%。事实证明，2009年，我国房屋销售面积远远大于竣工面积。在广东、江苏等经济较发达的省份，房屋新开工面积还出现了负增长，土地购置面积同比减少15.4%，开发面积同比减少25%。这些数据充分反映出目前我国房屋和土地有效供应不足的问题。在这种情况下，“国11条”特别提出要增加保障性住房和商品房有效供应量。二是由于去年财政政策比较宽松，投资、投机性购房行为较多。三是地王的出现拉高了周边的二手房和新开盘楼房价格。如何解决地王的问题？不少专家建议改变土地招标、拍卖、挂牌制度。四是房地产交易市场不规范，有些开发商占地不用，还有些开发商捂盘惜售。

朱中一说：“我认为，国务院新出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》具有双向调节的特点，一方面要求增加有效供给，一方面要求抑制投资行为。”朱中一认为，落实“国11条”应重点做到“三个完善”：

第一，完善商品房预售制度。销售许可证不得分层、分单元办理，要在规定的时间内公开全部房源，明码标价销售。

第二，完善土地招标、拍卖、挂牌制度。完善土地招标、拍卖、挂牌制度能在一定程度上避免地王的产生。要综合考虑土地价格、开发时限等因素，合理确定土地供应方式，探索制定土地出让综合评价办法。要进一步规范国有大企业在房地产市场上的投资行为。

第三，完善差别化政策。各地要结合实际认真执行差别化土地、金融、税收政策，抓紧清理地方政府出台的不符合中央调控要求的规定，规避金融风险。

朱中一说，“国11条”是在保证房地产政策连续性和稳定性的前提下诞生的，不是个别人说的“棒打房地产行业”。从“国11条”的具体内容来看，国家进行宏观调控的方式更加成熟了。

朱中一还表示，中央经济工作会议提出要积极稳妥地推进小城镇和中小城市发展。今后，房地产开发企业既要关注大城市，又要逐步向中小城市和小城镇倾斜，促进大城市与中小城市协调发展。城镇户籍政策放开以后，农村土地制度改革须尽快提上日程。房地产开发企业要适应市场，注重增强核心竞争力，打造企业品牌。房地产企业一方面要配合政府整顿市场，一方面要树立诚信形象，积极履行社会责任。目前，国家的政策导向非常明确，注重发展低碳经济。对房地产行业来说，最重要的任务就是建设节能环保型住宅并推动住宅产业化。

今年房价将保持相对稳定

在展望今年的房地产市场形势时，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，2010年，房地产市场可能比较复杂，不是简单的上行或下挫。中央经济工作会议指出，既要保证政策的连续性和稳定性，又要保证政策的针对性和灵活性。也就是说，既要保持经济平稳较快发展，又要稳定市场价格。房地产业也一样，既要满足城市居民自住性和改善性住房需求，又要抑制投资、投机性购房需求。

“‘国11条’出台后，有人说政府要打压房地产了。我看他们理解错了。”顾云昌说。

事实上，“国11条”针对的是房价过高、上涨过快的城市。

如何才能让房价稳定下来？顾云昌认为，第一个途径是增加供给，第二个途径是抑制需求。增加住房有效供应量主要是靠土地杠杆，抑制需求主要是利用金融杠杆和税收杠杆。房地产业的发展与财税政策、土地出让金制度都有关系，所以土地改革是当前最值得关注的改革，会对中国经济产生影响。

顾云昌说：“房价上涨的主要原因是供不应求，加大住房供应量是解决房价过高问题最有效的途径。供应量增加了，房价便宜了，过剩的建材产品也消化了，是一举多得的事情。”同时，顾云昌表示，在增加房屋有效供应量的同时，还要把社会夹心层的住房问题解决好。

撬动金融杠杆和税收杠杆是抑制需求的主要手段。顾云昌认为，过去，政府抑制投资、投机性购房采用的是“堵”的办法，事实上，最根本的解决办法是“疏”。应尽快发展实体经济，让金融市场尽快繁荣起来，让资金集中到实体经济和资本市场上去，让老百姓有更多的投资渠道。此外，顾云昌认为，开征物业税势在必行。

“2010年，中国经济处于复苏阶段，因此，房地产市场会有很多变数，不会像2009年那么繁荣，也不会像2008年那么低迷。”顾云昌说。他认为，2010年，房地产销售量将保持在一个稳定的水平上。2007年，我国房屋销售面积约7亿平方米，2008年是5.4亿平方米，2009年是8亿平方米，2010年应尽量保持8亿平方米的销售量。由于2009年房地产市场持续繁荣，销售量涨幅较大，2010年住房销售量能保持2009年的水平已经相当不错了，不可能有太明显的增长。但朱中一认为，2010年房屋销售量也不会明显下滑，因为刚性需求仍然很旺盛。

“国11条”推动中国地产业转型

2009年10月，全国工商联房地产商会会长聂梅生断言，中国房地产业将迎来新一轮调整和转型。距聂梅生作此断言不到3个月，“国11条”就正式出台了。

“往前看10年，在中国房地产业，政策永远起主导作用。”在很多人质疑“国11条”的实施效果时，聂梅生说，“不要怀疑政策的实施效果”。她认为，在房地产市场低迷期，国家出台了一系列刺激房地产业发展的救市政策，其作用一直持续到现在。