2012年房地产金融的空间何在

2011年年末的12月28日，国家发改委通过网站公布了已备案股权投资企业列表（截至2011年12月21日），张民耕担任董事长的盛世神州旗下的北京盛世神州房地产投资基金（有限合伙）成为了第一只在国家发改委备案的私募房地产投资基金。

　　对于房地产基金这个地产金融领域的“新丁”来说，这个事件的政策信号意义可以做出很多解读。笔者认为，最大的利好在于，房地产基金算是明确了监管归属，阳光开始照亮体制。

　　2011年是房地产基金极速发展的一年，募资和投资两大方面较往年均实现了大幅增长。据清科中心的研究，2011年前11个月，共有26只可投资于中国内地的私募房地产投资基金完成募集，募资总额达36.42亿美元，在内地市场完成房地产投资35起，交易总额22.2亿美元。这其中，31起投资于房地产开发经营行业，其他投资于房地产中介服务及物业管理行业。

　　房地产基金的勃发，为什么是2011年？无疑是信贷紧缩的挤出效应所现。2011年，伴随房地产调控整体政策的趋紧，信贷、再融资、信托等房地产业传统融资渠道一一受阻，以及首套房贷款利率整体上浮等，房地产开发企业的资金链紧上加紧。

　　转眼已是2012年。尽管中央政府提出对货币政策进行适时适度的微调预调，但中央经济工作会议对房地产调控仍口吻甚严，令房地产业内人士对房地产信贷投放仍普遍悲观。信贷资金的滚动效率早已不言自明，但目前看来，饱受“三个方法一个指引”制约的银行体系实难对房地产行业做出哪怕丁点儿的放松承诺。

　　了望一下2012，最悲剧的或许在于，一向坐享资金滚动效率收益的房地产商，将会在2012年迎来还债高峰期。离岸私募债、信托、房地产基金、民间信贷，债主接踵而至。

　　比较受舆论关注的是信托和离岸私募债。世联地产的统计或许有些夸大，但中金公司的统计也显得很是悲观。据其预测，2012年开始，房地产行业将迎来集合类信托偿付高峰，预计到期规模将在2000亿元~2400亿元人民币之间。其中，三季度集合类信托将到期约1000亿元，届时，融资到期偿付的风险将集中显现，相关开发商的资金链将承受前所未有的压力。

　　根据中金公司的统计，房地产信托的到期期限普遍较短，为1.6年至1.8年之间。其实，离岸私募债、房地产基金、民间信贷等，也都是到期期限较短的金融产品或类型，而还债的最后期限总是显得那么近。

　　房地产基金很火，连一向专注住宅建筑的万科都玩上了，至于整个行业，从战略合作到项目融资，有种全面开花的味道。但笔者认为，除了人人都在喊的风险，房地产基金相比其他地产金融形式还有很多软肋。

　　首先，目前的房地产基金主要是私募基金，其特点是小范围、短期限、投资对象要求高。其次，地产金融难以真正打通债权市场和股权市场，进行合乎经济理性的对接，特别是房地产基金。第三，房地产基金仅靠明星基金经理或房地产经理人不足以树立品牌和公信力。

　　那么，地产金融还有什么可以“创新”的空间？笔者认为，2012即使没有天崩地裂，形势也是悲观的，我们唯一可以期待的，可能只有GDP增速和CPI双降换来的那么点货币空间。不管你们信不信，反正我是信了。