户籍制度改革助推楼市限购政策微调

2012年2月23日，国务院办公厅对外公布了《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》（以下简称为“通知”），提出户籍迁移实行分类政策，即县级市、地级市、直辖市落户条件不同，落户难易程度不同。县级市落户比较容易，而直辖市的落户须“合理控制”。亚豪机构副总经理任启鑫认为，本次“通知”，对部分中小城市限购政策当中“户籍条件”一项可以得到更好的解决，从而为今后的政策微调与放开提供可供参考的法规依据。

　　或可激活二三线市场

　　同策咨询研究中心总监张宏伟预测，本次“通知”导致的定向放松执行楼市限购的调控政策，对于二三线城市房地产市场需求的激活较为有利，对于一线城市来讲，由于落户政策较严格，房价较高等原因，市场需求不一定因为本次调整有太明显的市场表现。对于北京、上海等重点城市而言，尚未有户籍放开的政策规定，以上海为例，上海市人民政府办公厅2月28日发文重新对上海户籍家庭定义，在上海市住房保障和房屋管理局网站一篇题为《上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生重申上海执行住房限售政策没有变化》的文章中，也重申“将继续严格执行国家和本市房地产市场调控的各项政策措施，严格执行住房限售政策，政策不改变，力度不放松，抑制投资投机性购房，进一步巩固调控成果”。亚豪机构副总经理任启鑫也指出，此次国务院对于地方户籍制度改革的要求较高，对于二三线城市地方政府而言，由于房地产市场消沉带来的土地出让金的减少，使得地方财政收入也出现较大缺口，财力不支持或许将成为地方政府拖延改革进程的借口。但如果放开户籍能够与放开限购挂钩，对于地方政府来说将会具有非常大的吸引力。

　　保刚需有望打破僵局

　　据亚豪机构副总经理任启鑫分析，由于限购政策仍未松动，而根据第六次人口普查结果显示，北京市1/3以上的常住人口为外地户籍，大量刚需常住人口仍不具备购房资格，这也直接导致了目前市场极度冷淡的态势，2012年2月份截止到23日，北京市住宅成交仅4111套，供应方面仅有4个项目入市销售。这种市场态势如果长期延续，部分房企资金链断裂，市场当中可能会出现恶性竞争情况。一旦出现这种情况，一方面保障中低收入群体民生需求的目标未能实现，另一方面作为支柱产业的房地产市场将会出现重大变故，这种“两输”的结果并不是政府所愿意看到的。因此保护外来人才、外来常住人口的自住需求，合理疏导房地产市场供需，应该是目前限购政策调整的方向。

　　自2012年以来，“政策微调”一直是房地产市场的主流声音，从宏观政策方面，中央政府已经将政策目标由“抑制房地产市场过快上涨”调整为“保持房地产市场合理发展”，打压的态势已经由极度严厉走向相对平和。而从微观市场来看，北京市去年11月调整了普通住房标准，首套住房贷款利率也从此前的上浮回归为基准利率，甚至给出优惠。在北京目前90%以上都是自住购房需求的背景下，这两项政策保障了刚需购买人群可以享受到楼市调控的成果。财经评论家叶檀日前发表观点认为“只要政策明确支持刚性需求，明确房地产政策保持平稳不可能大起大落，从信贷、税收等方面给予首次置业或者改善型需求者以优惠，持币观望者将走出希望房价大跌50%的不切实际的愿望，打破成交量徘徊不前的僵局。”