中小房企成“三座大山”腰间斜坡球

近日，《2012年中国房地产上市公司TOP10研究报告》正式发布，沪深上市房地产公司的资产负债率与有效负债率去年已达到4年来的高点，资产负债率和有效负债率均值分别达到63.43%和50.38%。大型房企尚如此，在融资、销售和资金链等方面略逊一筹的中小型房企亦无法“独善其身”。从部分中小上市房企发布的半年报看，资产负债率已使其背上了沉重的债务包袱，前路艰难，但其中仍不乏业绩闪光点。

　　背靠稀缺价值项目

　　陆家嘴有望下半年发力

　　7月27日，陆家嘴发布2012年半年报。报告期内，公司实现主营业务收入13.48 亿元，同比下降 47.81%；归属于上市公司股东的净利润4.12亿元，同比下降53.8%；基本每股收益0.22元，同比下降53.8%。资产负债率为59.21%，较今年第一季度的53.46%有所提升。

　　值得注意的是，在主营业务的分项收入中，该公司的房产销售收入为5.44亿元，同比大增107.30%；房产租赁收入为5.84亿元，同比增长28.28%。据查，该公司的项目开发主要沿着陆家嘴主干道进行，价值稀缺性较强。随着上海金融中心建设的推进，该公司的持有物业价值、租金和出租率都有望提高，而该公司也已明确表示今年7月已投入使用的陆家嘴金融服务广场（主楼）和软件园12号楼将成为下半年租赁业务的重点。另外，陆家嘴近期出手频繁，除了7月25日决定以5150万元加码增持申银万国1000万股股权外（此前已投入1.5亿元购入申银万国5076万股），还拟以参与土地招拍挂或股权转让等方式，竞购规划建筑面积约为350万平方米的前滩地块。

　　海通证券研究员涂力磊指出，房产租售增加不抵土地批租减少使得该公司的营业收入同比下滑，而财务和管理成本上升使得该公司的净利润降幅扩大。尽管报告期内的房产结转收入和租赁收入分别增长了107％和28.3％，但受土地批租业务结束的影响，上半年该公司的营业收入和净利润均出现下降。剔除这一因素，该公司上半年的主营业务发展仍保持了向上的势头。

业绩遭遇“滑铁卢”

　　滨江集团寄望于后期放量结算

　　同日，滨江集团也发布了半年报。报告期内，该公司实现主营业务收入6.06亿元，同比下降24.17%；归属于上市公司股东的净利润0.85亿元，同比下降43.16％；基本每股收益0.06元，同比下降45.45%。而根据此前已发布的基金二季报，截至第二季度末，共有6只基金重仓持有滨江集团，共计市值3.03亿元。其中，国投瑞银旗下3只基金的持股总市值达2.02亿元。滨江集团的业绩遭遇“滑铁卢”，亦使国投瑞银踩中“地雷”。

　　据查，国投瑞银于2011年第四季度开始重仓持有滨江集团。截至第一季度末，在该公司前十大流通股东中，除了国投瑞银旗下的基金外，还有富兰克林国海弹性市值和交银施罗德稳健配置（均为基金名称，下同）。第二季度末，上述两只基金均已从滨江集团的前十大流通股东中消失，被上投摩根内需动力和嘉实服务增值取而代之。滨江集团将业绩大幅下降的原因归结于报告期内仅万家星城一期尾盘交付，并对今年前3个季度的业绩作出了较好预期，称有望实现净利润3.21亿元～3.86亿元，同比增幅达150%～200%。

　　另一方面，该公司目前的账面预收款高达183亿元，业绩锁定性较强。资债结构理想，扣除预收款后的资产负债率为33%，较去年底下降5个百分点；净负债率为82%，较去年底下降18个百分点。若下半年项目销售保持较高去化水平，上述指标将继续向好。不过，滨江集团历来资产负债率较高，不仅高于一般意义上的经营风险警戒线65%，甚至在2005年和2006年间超过了90%。资产高负债可以为公司快速扩张提供资金，提高净资产收益率，但同时也将企业经营环境置于高风险之中。

　　涂力磊指出，滨江集团上半年的项目以降价促销为主，预计销售毛利率低于去年同期水平。该公司上半年虽有降价，但暂时仍无存货减值准备计提。从开工进度看，公司下半年可推出8个项目，预计货值超80亿元。虽然该公司立足于中高端市场，但目前杭州市场的价格预期稳定，后期销售仍有望逐步放量。

　　财务状况稳定

　　广宇集团望受益于金融创新改革

　　8月2日，广宇集团发布半年报。报告期内，该公司实现营业收入7.72亿元，同比增长3.86%；归属于上市公司股东的净利润1.12亿元，同比增长102.54%；基本每股收益0.19元，同比增长111.11%。该公司对今年前3个季度的净利润同比增幅给出了30%～70%的预期。截至报告期末，该公司的资产负债率为67.32%，预收账款为15.38亿元，占负债总额的34%。在负债结构上，短期借款和一年内到期的非流动负债为7.90亿元，占负债总额的17.47%，短期偿债压力不大，财务状况较为稳定。

　　涂力磊表示，该公司上半年实现签约销售额5.85亿元，销售业绩平淡，仅完成年初任务的34%，这主要是由于报告期内的可售资源相对较少。而在新开工方面，该公司已完成了年初任务的68%，达25.24万平方米，为其下半年的可售资源提供了保障。该公司具备金融创新概念（小额贷款），未来有望受益于金融创新改革。

　　不过，就在当日，关于北京将试点取消房地产销售预售制度且即将正式出台相关政策的消息给了房地产板块沉重一击。房地产股全天大跌2.72%，居跌幅榜首位，广宇集团股价也曾一度跌至4.20元，“招保万金”等龙头房企跌逾6%。此前，央行的再次降息曾一度激发了购房需求和市场对于地产股的热情，但一条房地产调控可能加码的消息却将房地产企业“打回原形”。目前，中央对房地产行业的调控政策仍然未传出放松的消息，房企未来的盈利前景仍然暗淡。尤其是中小房企，在项目滞销、融资障碍和高资产负债率这“三座大山”的重压之下，后路将更加艰难。