专家预测：二季度迎来房价拐点

据报道，自央行宣布：上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点后，住房和城乡建设部昨天下发通知，决定从4月6号起，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，由4.5%上调至4.7%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，由4.0%上调至4.2%。

　　年内第二次加息对于开始差钱的开发商而言，显然不是个好消息。多位专家表示：在一系列房地产调控政策叠加的作用下，房地产市场有望在二季度迎来房价拐点。

　　伟业我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖表示，尽管此次加息并不是专门针对房地产市场，但不能忽视的是，它将起到抑需求、促供给的作用，对房地产市场的影响不可低估。

　　胡景晖：前一阶段，各地房地产调控目标表态，只有北京提到了要稳中有降，而其他许多城市都是仍然是要上涨，只不过上涨指标和GDP人均收入挂钩以后，不超过8%到10%。这次加息也是对前一阶段各地方政府制定的今年房价管控目标的表态，言外之意就是，如果你们觉得控制房价有困难，没信心，那中央来帮你们下这个决心。从统一的货币政策来讲，先加息，先抑需求促供给。

　　“招保万金”四家龙头房企发布的年报显示，2010年负债合计高达3718.42亿元。其中，龙头万科负债合计达1610.51亿元，同比增长74.68%。有关统计显示，已公布2010年年报的39家两市上市房企，负债合计总额高达6435亿元，与2009年相比增长了5成以上。

　　21世纪经济报道地产新闻总监李一戈说，对于不少房地产商来说，不差钱的日子显然已经是过去时，此次加息对于资金力量薄弱的房地产商而言，无疑是雪上加霜。

　　李一戈：整个货币政策是在往回缩，与之相关的房地产信贷和住房贷款都在紧缩中。第二，资本市场方面再融资已经基本禁止，包括房地产信托方面也非常之严格。再融资这个渠道也被封堵了，开发商剩下一个很重要的渠道就是预售回笼资金。虽然大的房地产开发商去年没有受太大影响，去年回笼资金还够支撑半年左右，但情况正在一点点积累，一紧再紧，到一定阶段，它的水龙头就只剩几滴水了，靠它自有资金来支撑，就撑不了多久。

　　据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，截止到3月30日，北京新房成交5385套，同比下降36%；二手房住宅交易总套数为10493套，虽然环比2月有一定上涨，但是与2009年、2010年同期相比，成交量明显下降近六成。中原地产三级市场研究总监张大伟分析认为，明显下降的交易量已经足以说明一系列叠加政策带给购房者的影响。

　　张大伟：目前来看，经过四次加息和一些贷款优惠利率的取消，首套房和二套房的利息，20年和30年基本都翻倍。这种影响对于很多购房者非常大。以北京为例，成交量下跌了接近6成到7成。

　　以首套房商业贷款80万元20年期限为例，按等额还款方法，在加息前月供为6011.78元，加息后上升为6106.72元，每月增加了94.94元。全部贷款累计利息增加了22785.6元。李一戈认为，虽然从数字上看，加息对购房者的影响似乎不大，但从长远来看，购房者的压力不可忽略。

　　李一戈：经过今年到明年加息周期完成后，加息后的还款额度甚至超过你月收入60%以上，这个压力很大。对购买者来说，一定想到是加息通道中的买房，要想想未来如果完成了加息周期，整个的负担是多大，一定要考虑清楚。

　　胡景晖分析认为，新一轮房地产调控政策，加上今年二季度新盘供应量的增加，保障性住房供应的明显加大，一系列因素的叠加，房价将有望在二季度迎来拐点。

　　胡景晖：在3月份，很多城市新房和二手房的价格已经出现松动，再加上加息，加上原有政策。叠加效应，二季度房价下降已经成为必然趋势。

　　对于购房者来说，最为关心的是房地产商究竟会降价多少？让利的幅度会有多大？财经评论员叶檀分析认为：房价有望下降15%左右。

　　叶檀：虽然加息幅度不大，但是对于房地产的预期是明确的。房地产市场未来的趋势就会更加明显。年初已经有降价促销情况，最小比例是5%的折扣，最大是15%，甚至20%的折扣，我认为会在15%左右徘徊。

　　李一戈表示，在目前的市场条件下，房地产市场无论是打折还是降价，都将会是一个循序渐进的过程。

　　李一戈：让利和打折甚至是降价，都不是以大幅度降价为标志，都是逐步的、试探性的。所有开发商都按照自己的资金流来安排自己所有的开发、预售和建设。如果按照一定的时间表，需要让利就会让利一部分，然后回笼的资金够下一步开发建设，它就再缓慢推进下一步。不会一步到位的把价格来个腰斩半折，这是一个渐进的过程。