严格调控政策下金九银十能否继续

又是一年“金九银十”。房地产市场经过上半年的普遍低迷之后，开发商似乎迎来翻身的机会。不过，在限购、限贷、限价以及房产税等被称为“史上最严调控”下，许多业内人士和购房者疑惑，今年“金九银十”是依旧火爆还是变成“铁九铜十”？

　　“旺季”前的低迷

　　进入9月，各地楼市依旧不温不火，并没见“火爆”前的热潮。

　　中国指数研究院1日发布最新报告指出，上海、深圳等十大城市8月住宅平均价格为15773元／平方米，与7月相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降。

　　具体来看，十大城市中，重庆、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7个城市住宅价格环比下降，城市数比上月增加3个。而广州、武汉、北京等3个城市价格环比上涨，涨幅皆在0.6%以内。

　　而8月同期全国100个城市住宅均价为8880元／平方米，与7月平均价格8874元／平方米基本持平。其中，56个城市价格环比上涨，44个城市环比下跌。与7月相比，价格环比下跌的城市增加11个。

　　房价下跌的城市在不断增加。与此同时，许多城市销量也不乐观，库存房数量直线上升。据北京市房地产交易管理网数据统计，8月前四周，北京现房共成交619套，日均成交仅约22套，较7月日均成交42套大跌约47%♀存容量已攀升至37656套，接近历史最高位。截至8月31日，上海新房库存面积依旧高达880万平方米。同样的情形在广州、重庆、武汉等一线城市以及太原、长沙、南宁等二、三线城市大量存在，这些现房将都堆到“金九银十”去销售。

　　另外，开发商上半年拿地成本也同比下降。中国指数研究院研究显示，1至6月，全国130个城市土地成交溢价率仅为17%，较去年同期减少14个百分点，其中住宅类用地溢价率为19%，较去年同期减少18个百分点。其中，上海今年前8个月土地出让金743.1亿元，仅为去年全年的48.4%。北京前8个月土地出让金671.95亿元，为去年全年的40.9%。

　　严厉的调控和旺盛的刚需

　　往年的“金九银十”，不仅是销售的黄金(1905.30,28.40,1.51%)季节，也是涨价的黄金季节。伴随房子的热销，房价也直线上升。根据国家统计局统计，2010年9月份全国各类房屋价格均呈现出不同幅度的上涨，高档住宅更是疯狂上涨15.2%，这种涨势延续到了今年上半年。

　　那么，今年的“金九银十”又面临着怎样的市场环境呢

　　首先，去年四季度以来，央行多次提高存款准备金率和存贷款基准利率。近日还下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围。这意味着银行资金进一步吃紧，继而影响到房贷。武汉许多银行的首套房贷利率也上浮了10%至20%。无论是从调控政策力度还是银行自身信贷规模来看，今年下半年个人房贷业务都没有松动的迹象。这将对购房需求起到直接的抑制作用。

　　而政策的从紧又对市场预期产生较大影响。对购房者来说，观望氛围日益浓厚。据搜房网调查，58.82%的网友表示对“金九银十”是否买房举棋不定，要视房价、优惠折扣等情况再决定。对开发商来说，资金压力将进一步加大，销售将受到影响。资金链紧张的开发商会选择降价或打折抛盘回笼资金，而资金相对宽裕的开发商则会继续观望，甚至借机捂盘。

　　业内人士介绍，对楼市影响最大的莫过于限购和限贷。虽然目前投资性需求已大大减少。但是，刚性需求尤其是城市建设及城镇化过程中所产生的需求并未受多大影响。从经济学角度来说，影响楼市波动的最关键因素——供需关系仍未根本改变。所以，无论是量还是价的方面，商品房销售短期还不会出现大的震荡。

　　如此看来，今年的“金九银十”是否会出现仍然是个未知数。

　　“金九银十”还是“铜九铁十”

　　在这样的市场背景下，越来越多的市场人士和购房者认为，开发商唯有通过实实在在的价格松动，才能撬动销售，否则“金九银十”难以出现。搜房网在全国46个城市的调查显示，41.8%的网友认为“金九银十”会“量价齐跌”，23.5%的网友认为“房价会有所下跌，而销量则上涨”，还有5.8%的网友表示“房价上涨，销量下滑”。

　　北京中原地产市场研究部主任张大伟认为，今年上半年房地产企业经营业绩都不乐观，大多是靠二、三线城市在支撑销量。现在二、三线城市开始限购，表明了中央控制房地产市场的决心，将直接影响消费者心理，导致“金九银十”的销量下滑。

　　华中科技大学经济学教授汪小勤表示，随着楼市调控的深入，开发贷款、购房贷款均收紧，整个楼市资金链呈现紧张趋势。同时，“限购令”也使得不少改善需求被限制，加上现房楼市库存量正在加大。因此，开发商会迫于压力，采取促销手段，加速推盘，以价换量，成交量相对七八月份会有所增长，但不会出现传统意义上的“金九银十”。

　　而湖北长江建筑集团总经理舒先德认为，“金九银十”期间，许多城市房价将会有一个上涨的趋势。他说，受通货膨胀等因素影响，房地产企业上半年土地成本、财务成本都有所上升，肯定会趁这个销售旺季弥补回来。同时，他对调控政策也比较乐观。“全球经济状况将制约政府对房地产的调控。全球经济放缓将对出口和经济增长产生不利影响，这或将迫使政府不得不放松房地产市场的紧缩政策，以刺激投资和就业。”

　　与舒先德一样，中国房地产指数系统副总经理姚锐认为，下半年中国房地产市场再出台更严厉调控政策的可能性不大。开发商在九十月份的推盘节奏会加快，成交量环比也会增加，但不会好于去年同期。对于即将出台限购的二、三线城市，政策前期会出现短期的集中推盘、集中成交，一旦二、三线城市限购政策出台，会对开发商和购房者造成较大影响，“金九银十”难现。