调控压力临头 “地王”如何解困

回望2009年至2010年末，在不到两年时间，全国各地“地王”频出，“单价地王”、“总价地王”轮番上演，各项记录不断被刷新。一线城市北京曾在2010年3月15日这一天之内，诞生了三个“地王”，让业内一片哗然。

　　当楼市调控持续深入，房价拐点已经明确来临之时，此前两年曾砸下重金让业内唏嘘的“地王”们，现在不得不面临进退两难的尴尬境地。昔日“地王”今安在？这既是对此前非理性举动的一种，也是审视当前处于调控漩涡中的房地产商们生存状态的一个视角。

　　有“壮士断腕”者。一个月前，上海证大发出通告，宣布已与买方签订协议，将旗下全资附属公司证大置业作价95.7亿元出售。这意味着，证大持有近两年的上海外滩“地王”最终易主。实际上，自2010年2月1日，上海证大以92.2亿元人民币拿下外滩8-1地块后，外界质疑声音就从未断过，证大的负债率也持续高企。最终选择出售“地王”项目股权来偿债并改善负债水平，不啻为明智之选。证大不是这个“冬天”唯一的断腕者，在北京，两家央企的一纸股权转让协议，让贵为2010年北京单价“地王”的蓟门桥地块所有权易主，保利地产接手，出让方为中国兵器集团下属房地产开发公司。

　　有选择降价销售者。有数据统计分析，自2011年年初限购政策出台后开盘的“地王”项目中，“远洋天着”、“润枫领尚”、“中海九号公馆”等最新价较开盘价均有所下降，其中“远洋天着”下降最为显着，降幅为27%。

　　当然，还有拖延时间的观望者。与前两者相比，更多的“地王”项目，还处于缓慢的开发期中，甚至有的项目迟迟没有开工。此前有调查发现，在上海2009年出让的8幅最贵宅地中，除了新江湾C6地块等三个项目已上市外，其他五个“地王”地块均未上市销售，截至11月初，曾轰动上海的“迪斯尼地王”当时甚至只盖了两层楼。而曾拍出当时单价最高的朝阳区奥运村乡住宅及居住公共服务设施用地，项目已逾期一年仍未开工。

　　曾经风光无限、头顶光环的“地王”们，上述选择也许是迫于无奈。原本被给予厚望的项目，现在却成了“烫手的山芋”。

　　“烫手”的原因，首先在于相关土地政策。据国土资源部《闲置土地处置办法》规定：在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。时间过得很快，面对“政策之剑”，开发商们不得不迅速作出抉择。

　　资金压力是“地王”们不得不面临的又一道门槛。有人说，房地产商们玩得就是“土地+资金”的游戏，一掷千金拿下“地王”项目，却正好赶上最严厉的楼市调控，限购、限贷等措施，在精准打到楼市投机者的“七寸”同时，也让楼市销售陷入低迷，房地产商们的资金压力凸显出来。此前北京中原的一份统计显示，从2009年至今，北京出让的包含住宅类地块中溢价率超过100%的地块合计有33块，其中已经进入销售环节的合计有18个项目，这18个项目合计销售额还不足土地出让金的八成，其中有8个项目的销售额还不足土地出让金的一半。有专家表示，如果开发商没有足够的现金，一些高价“地王”也有可能被开发商“割肉”亏损转让。

　　房价的持续下降，让“地王”项目面临定价难。为应对调控，顺应房地产行业发展趋势，不少房地产开发商选择低价开盘、快速销售的策略，这给土地成本很高的“地王”项目很大压力。如杭州宝龙地产曾以总价22亿元揽得下沙高教园区三宗土地，有业内人士测算，该项目的最终成本价将在每平方米14000元～15000元左右，但目前该项目周边的公寓开盘价仅有每平方米12000多元，周边不少楼盘价格跌至万元左右。当“面包”价格低于“面粉”价格时，开发商们手中的“地王”项目就成了“鸡肋”，对于资金实力差的中小开发商，甚至有可能成为压垮的“最后一根稻草”。

　　“播下的是龙种，收获的却是跳蚤”。面对今时之窘境，“地王”们首先该好好反思，当初头脑发热的举动，现在要付出沉重的代价，这一教训不可谓不深刻。从当前发展看，房地产市场的“冬天”已经来了，楼市调控不会松动，限购政策仍将延续，此时寄希望于春天，可能为时尚早，考虑如何“过冬”，才是“地王”们的当务之急。